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Sublocazione e cessione del contratto di locazione: tutto quello che c’è da sapere

Sublocazione e cessione del contratto di locazione: tutto quello che c’è da sapere

L’art. 36 della Legge 392/78 conferisce al conduttore la facoltà di cedere o sublocare a terzi il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda. Di conseguenza, se l’azienda non viene ceduta o locata, il conduttore deve avere il consenso del locatore, sia nel caso in cui voglia sublocare l’immobile, sia nel caso in cui voglia cedere il contratto. Ai fini dell’applicazione della norma in questione, il conduttore cedente deve dunque provare, nei confronti del locatore, per iscritto, la cessione o la locazione dell’azienda.

Riguardo alla necessità di redigere un atto di sublocazione o cessione del rapporto locatizio, la giurisprudenza è divisa: secondo alcuni il trasferimento del diritto di godimento dell’immobile aziendale costituirebbe un effetto naturale del trasferimento dell’azienda senza che occorra anche un distinto negozio; altri, invece, ritengono che la cessione o l’affitto dell’azienda non comporterebbe l’automatica successione nel contratto di locazione.

Qualora venga redatto un contratto di sublocazione o di cessione del rapporto locatizio, la Cassazione ha comunque precisato che non è necessario che il contratto di affitto/cessione di azienda e la cessione del contratto di locazione siano stipulati contemporaneamente.

Per quanto riguarda inoltre la conoscibilità da parte del locatore del trasferimento a terzi dell’immobile locato, è sancito il dovere per il conduttore di comunicare l’avvenuta sublocazione o cessione del contratto di locazione mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La comunicazione può essere inviata anche con modalità diverse dalla raccomandata con ricevuta di ritorno, purché idonee a consentire la conoscenza della modifica soggettiva del rapporto; non è invece efficace nei confronti del locatore la cessione comunicatagli da un altro soggetto, sia pure il difensore del conduttore. Il locatore ceduto può opporsi all’avvenuta cessione entro il termine di trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, ma solo per gravi motivi.

La comunicazione della cessione del contratto di locazione deve pertanto contenere l’indicazione degli elementi essenziali che valgono ad identificare il contratto posto in essere tra conduttore e terzo insieme alle altre notizie relative alla persona del cessionario in modo da porre in grado il locatore di manifestare la sua opposizione, qualora ricorrano gravi motivi. Di conseguenza, in caso di incompleta comunicazione il locatore non incorre nella decadenza prevista dalla norma sopracitata, se non esercita il suo diritto all’opposizione nel termine di giorni trenta.

I gravi motivi che giustificano l’opposizione del locatore alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione debbono riguardare la persona del nuovo conduttore, la sua affidabilità e posizione economica ovvero il complesso della operazione progettata, con esclusione di motivi che attengano, in via immediata e diretta, alle esigenze e alla situazione del locatore.

La comunicazione può anche essere data tardivamente e sana ogni eventuale situazione irregolare a partire dal momento in cui è effettuata. Da questo momento decorre altresì il termine di trenta giorni entro il quale il locatore può opporsi alla cessione, sempre che ricorrano gravi motivi.

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